自2022年8月31日，华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT作为首批保障性租赁住房（以下简称保租房）REITs试点项目正式上市。这意味着即将满一年，这批REITs产品解禁在即。
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中国基金报记者发现，近日这三只首批保租房REITs均发布了解除限售的公告，均为8月31日正式限售解禁。按照8月25日数据显示，3个保租房REITs标的的流通市值约占全REITs市场流通市值的4%，整体占比较小，影响不大。
业内人士认为，虽然今年整体REITs产品二级市场有所震荡，但保租房REITs市场整体平稳，是所有REITs产品中表现最好的一类。不少产品主要得益于保租房项目租金较周边市场化租金具有较强吸引力，为出租率提供良好支撑，为战略投资者带来较强信心，减持需求总体较为有限。
首批保租房REITs即将解禁
整体影响不大
近期华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT均发布公告称，上述基金部分战略配售份额将于8月31日解除限售。
据先锋瑞驰私募基金统计，截至8月25日，三个保租房REITs标的的流通市值约占全REITs市场流通市值的4%，规模体量占比并不大。从单个项目的解禁情况具体来看，厦门安居本次解禁约1.34亿份，解禁后可流通份额由37.53%提升至64.4%；北京保租房本次解禁约1.25亿份，解禁后可流通份额由40%提升至65%；深圳安居本次解禁约0.45亿份，解禁后可流通份额由40%提升至49%。
“虽然面临解禁压力，但从资产属性看，保障类资产是目前REITs市场中受宏观周期性因素影响最小的资产、也是目前分派率最为稳定的资产，以最新价计4只保租房的平均年化预期分派率在4.26%，高于10年期国债收益率170余个基点。而从7.6日以来的反弹行情看，该类资产的估值修复也较为突出。”上述私募基金人士认为，虽然首批保租房即使面临解禁，但从市场反应看并不显著，在REITs市场周期性压力仍在的条件下，预计此类资产也仍会受到机构长线资金的青睐，解禁压力并不等同于届时真实的卖出。
国泰君安资管也表示，限售份额解禁在我国资本市场已经是常见的现象，从早期公募REITs战配份额解禁后的市场表现来看，战配解禁对价格和成交量的影响较为有限。“限售期解禁虽然会释放一定的卖出预期，但也会增加基金的上市可流通份额，有利于促进REITs二级市场的交易活跃度和市场流动性，为REITs市场带来更多交易机会。”
上述人士也表示，今年保租房REITs市场整体平稳，主要得益于保租房项目租金较周边市场化租金具有较强吸引力，为出租率提供良好支撑，为战略投资者带来较强的信心，减持需求总体较为有限。同时，根据此前其他资产类型REITs解禁的经验来看，二级市场上REITs价格可能有所波动，基金管理人会积极加强与投资者的沟通并按照监管要求做好相应的信息披露，避免市场超预期波动。
实际上，早在2022年6月21日，首批9家公募REITs迎来解禁潮，彼时解禁规模达到21.71亿份、共计111.45亿元。从当时情况看，解禁潮对市场影响不大。
保租房项目积极筹备
未来REITs底层资产将更加多元化
自2021年6月首批基础设施项目发行上市以来，基础设施REITs发行数量迅速增加，底层资产的类型也从首发时的产业园、仓储物流、高速公路等行业拓展至保障房、能源发电行业，再到最新236号文支持消费类基础设施发行公募REITs，资产业态不断多元化。多位业内人士表示，随着公募REITs常态化发行的推进，REITs市场规模也将继续壮大，扩容有望提速，市场参与主体和资产类型也将更为丰富。
对此，国泰君安资管表示，目前的基础设施行业领域事关国家战略、关系国计民生、优质资产规模基数较大，在基础设施REITs试点的复制推广下，必然前景广阔、潜力巨大。
从增类角度来看，一是在当前已在试点范围内但尚未有发行的资产，如5A景区、IDC、5G等新基建创新类型，二是参考境外成熟REITs市场，部分尚未纳入试点范围的资产，如优质的商业地产在未来REITs市场建设更成熟的时候有望出现在中国公募REITs的市场中。
“现阶段，整体来说产权类基础设施，比如仓储物流、产业园区、保障性租赁住房等REITs产品更受市场青睐，存量资产规模也较大，从市场规模占比及未来发展空间的角度来看，有望进一步增长成为市场主流。”上述人士表示。
但长期来看，随着经济的逐步恢复，消费、数据中心、市政、文化旅游等基础设施项目也会逐步有产品发出，各类资产类型的REITs市场将随着产品增加进一步成熟，在不同的社会经济发展事情，受到不同的关注度，成为某一时期的主流产品，从而构建为涵盖广泛资产类型的广阔REITs市场。
“从目前的市值分布来看，经营权类REITs产品占据较大比例，相比之下产权类REITs单只产品平均市值规模相对偏小。随着消费基础设施的扩容，未来产权类REITs产品供给有望提升。从根本来看，随着我国公募REITs市场不断成熟及资产类别多元化发展，市场机制下产品的关注点也将集中在底层资产本身的运营能力、盈利水平等本质上，具有优质的资产和原始权益人的产品将具有更好的价格表现，能够不断通过扩募实现规模提升。”华夏基金基础设施和不动产投资部高级副总裁、基金经理林伟鑫谈到。
先锋瑞驰私募基金也表示，基础设施底层产种类将更加多元化，除了原有资产类型，新的资产比如消费基础设施、清洁能源、信息通信、文化旅游也将更多被关注。
“在挑选REITs项目时，对于958号文和236号文中涉及的资产类型均有布局，在资产筛选时，主要还是参照958号文和236号文中的要求。实际上，上述两项政策对于底层资产的要求也比较高，能够满足门槛的项目也并不是很多。”博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄表示，随着公募REITs常态化发行的推进，纳入REITs试点范围的资产种类会越来越丰富，市场参与主体会越来越多元，REITs市场规模也将继续壮大，扩容有望提速。
值得一提的是，从保租房类资产来看，这类资产受宏观周期性因素影响最小的资产、也是目前分派率最为稳定的资产。据业内人士介绍，目前已有十余个省市的保租房项目正在筹备，后续项目推动落地的节奏有望进一步加快，多家基金公司也在积极推动保障性租赁住房REITs项目筹备，部分已发行的保租房REITs正在准备扩募工作。
多维度助力公募REITs高质量发展
近日，监管层对于公募REITs进行多次重磅发声。比如，中国证监会就相关问题答记者问时重申将加快推动REITs常态化发行和高质量扩容。此外，中国证券业协会固定收益专业委员会、中国证券投资基金业协会资产证券化业务委员会联合召开REITs机构投资者座谈会。座谈会主要围绕市场稳健运行措施安排，引导形成长期投资理念，保障REITs市场高质量发展等事项进行讨论。
对于公募REITs高质量发展，先锋瑞驰私募基金表示，一是应该通过公募REITs持续盘活优质存量资产，增加上市资产规模，丰富资产类型，通过盘活资金进一步促进基础设施领域的新增投资，同时通过资产上市提升资产运营效率，提高信息披露水平，充分发挥公开市场的资源配置功能，进而带动基础设施领域投融资良性循环，促进基础设施领域高质量发展。
二是针对市场运行中发生的各种问题，通过市场参与各方的不断研究分析解决问题，持续完善市场机制建设，比如价值评估、发行询价、扩募机制、信息披露、估值核算、管理人激励约束机制等方面为市场高质量运行打好制度基础。
三是在资金端的建议，通过丰富投资人类型，增加长期资金占比，进一步匹配基础设施资产风险收益特性。比如尽快推出实时指数和ETF基金，推动社保、养老、年金等长期资金入市，引入外资，将REITs加入标准质押品以及互联互通范围，优化风险占用系数、会计记账等方面为保险资金参与REITs提供更多便利，鼓励建立长期考核机制，通过监管评级加分等手段提升各类金融机构研究、投资公募REITs的积极性。
“在信息披露方面，目前存在披露内容不够详细、标准不统一的现象，今年以来，多只公募REITs产品通过召开业绩说明会、组织投资者开放日活动、披露月度运营数据等提升信披的广度与深度，加强与投资者交流，取得了较好的效果。建议后续进一步完善和优化信息披露的标准和制度，向市场和投资者更好地展现产品业绩表现。”林伟鑫谈到。
国泰君安资管表示，首先，应当持续做好基础设施公募REITs行业投资者培育工作，持续引入中长期投资者参与和做好个人投资者教育，加快研究和适时推出基础设施公募REITs指数和ETF产品，探索基础设施公募REITs市场与香港互联互通机制，多元化基础设施公募REITs市场参与方。
二是持续完善基础设施公募REITs申报与审核标准。逐步推出其他基础设施公募REITs大类资产指引，规范相关工作要求和各大类资产的审查关注要点，规范行业执业标准。夯实基础设施项目估值合理性，适度从严把握，引导评估机制合理审慎确认估值结果，切实保护投资者合法权益。
第三，构建基础设施公募REITs信息披露体系和规范要求。基础设施公募REITs区别于其他权益性公募基金产品，应当建立符合产品特征的信息披露标准，提升信息披露的针对性。如提高经营情况信息披露频率和规范信息披露内容；增设业绩说明会和通过投资者调研的方式提升信息透明度，增强投资者对底层资产的经营预期；通过设置相应的“董秘”角色，建立与投资者之间的长效沟通机制等。
博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄则提到，由于公募REITs产品所持基础设施项目分派率良好，二级市场价格存在一定业绩支撑，但投资者应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他品种的差异，正确理解公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑。建议投资者基于理性分析判断，根据未来分红预期，合理评估REITs投资价值，树立理性投资理念。
7月份以来表现回暖
2023年整体下跌7.11%
一直备受市场追捧的REITs产品，在2023年遭遇“成长的烦恼”，不仅突发事件频出，更是自2月中旬以来二级市场持续下跌，平均交投活跃度下降。不过，在利好政策、频频增持之下，7月份以来REITs产品逐渐回暖。
从REITs产品今年表现来看，2月中旬以来持续下跌，最低点出现在7月初。当时全部27只REITs产品二级市场整体一度跌幅超13%，几乎所有产品都出现下跌，更有17只产品的跌幅超过10%。而随着7月份以来的回暖，目前跌幅明显收窄，数据显示，今年以来REITs产品二级市场的跌幅为7.11%，更有4只REITs产品表现，今年以来二级市场出现了小幅上涨。从资产类别来看，保租房REITs项目表现较好。
“2023年上半年基础设施公募REITs二级市场经历了一轮较大的市场波动。打新类投资者在上市后的集中抛售和短期资金的爆炒与基础设施公募REITs本身作为一款收益预期相对稳定的产品定位并不相符，这也是基础设施公募REITs一次价格回归价值的过程。”国泰君安资管相关人士表示。
上述人士还表示，在证监会、交易所的组织与指导，以及市场各参与机构的共同努力下，近期基础设施公募REITs二级市场表现已逐步企稳。伴随着本轮的价格回归，不同项目的底层资产经营业绩也呈现了一定程度的分化。一些经营业绩良好、分红收益稳定、信息披露及时、完善的绩优项目将逐渐脱颖而出。
博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄也对此表示，我国公募REITs市场处于发展初期，市场关注度较高，相关制度安排还有待市场进一步检验，叠加外部环境等各种因素影响，可能发生局部交易热度较高、限售股解禁影响流动性、底层资产受到超预期因素的影响导致价格波动等情况。未来，随着公募REITs市场不断发展壮大以、配套制度的不断完善、多空平衡机制的展开、ETF及相关衍生品的发展，上述市场发展的短期因素将有望得到改善。
“从市场表现来看，受底层资产的基本面表现、投资者结构、流动性等多方因素影响，今年年初以来二级市场价格遭遇了阶段性的下跌。近期受政策红利的推动及产品经营业绩的催化，市场有所回暖，各类型资产的成交量、成交金额和换手率有所上升，显示投资者对REITs的关注度处于恢复中。预计随着REITs市场的不断发展、制度的逐步完善、各类投资者和市场主体的引入，以及底层资产种类和数量的增加，REITs市场稳定性有望提升。”林伟鑫谈到。
先锋瑞驰私募基金人士也认为，REITs的投资价值是由其资产的长期收益属性决定的，即长期价值来自于资产的称重器、而非交易的投票器。目前已上市REITs虽然在周期属性上，包括产业园、高速路等资产受到了周期性扰动的影响，但在资产品质上仍属于优质、长期收益稳定的类型，这样在其估值已经体现周期的负向影响因素后，其收益的长期稳定性特征将会显现作用，所以REITs市场也才会体现为近期的价格回暖特征，而从后期看，此种资产称重器的作用也将会在每一轮的价格波动中重复体现。
