赶在“五一”之前，一季度经济和楼市宏观数据热辣出炉！
那么，这次的成绩单能否给楼市“小黄金周”添一把火呢？大湾区九兄弟，谁能拿下飞跃进步奖呢？
(资料图)
在本周《湾区楼市焦点》中，村长和主持人淼钧将为大家剖析数据中的玄机，预测五一楼市表现。
01
大湾区九城表现谁最出众？
4月18日，国家统计局发布2023年1-3月份房地产开发投资与销售数据。
淼钧指出，这次数据有不少的亮点，其中包括 房屋销售面积在过去12个月持续下降的情况下，首次同比转正 。另据公布的销售金额和销售面积计算， 全国商品住宅均价为10532元/平方米，涨幅为6.3% 。
村长认为，从数据上看房价已基本走出下滑通道，开始步入稳定或者爬升区间。
他提到，3月70个大中城市房价指数显示，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有64个和57个，比上月分别增加9个和17个，上涨城市数量是近4年的最高峰。
同时，他强调以上数据只是整体的概况，城市与城市、区域与区域之间一定是存在分化的。
考虑到目前部分三四线城市成交环比转降，需求出现了阶段性瓶颈，所以销售规模和增速回升能否持续，仍然有待检验。
至于广州数据，3月份一二手房价指数继续回升，新建商品住宅及二手房销售价格均环比上涨0.2%。也就是说， 自2月以来，广州一二手房售价已连续两度环比上涨 。
深圳方面也是一样，一二手房价指数均环比上涨，数据基本符合大家所见到的楼市情况。
接下来，村长和淼钧就大湾区各城数据展开分析。
村长总结道，3月大湾区九城楼市供需两旺，特别是 新房供应量，整体环比上涨超150％ 。
其中，珠海环比涨幅最大，而广州和佛山依然系主力供应城市，且供应量环比涨幅均超100%。
成交方面， 大湾区九城成交总量环比上涨超30％，成交量较多的依次有广州、佛山和惠州，广佛两市成交面积超百万方，珠海的成交环比涨幅最大 。
至于价格，七城房价环比上涨，其中 东莞新房均价涨幅最大，超过10％，均价超过广州排名第二 。
淼钧提到，这是东莞新房均价第二次超过广州了，这个数据会不会受东莞豪宅成交激增的影响呢？
村长认为，首先必须承认，这里面确实有楼市产品结构性变化的因素，也就是豪宅成交量激增，拉高全市均价。
3月东莞全市新房成交均价首破3万大关，主要就是靠南城、松山湖豪宅盘拉起来的 。
特别是南城，3月网签量价均排全市第一，去到了5.6万/平，而去年参考均价约4.6万/平。松山湖最近也有几个新盘入市，价格都在5万/平左右。
其次，我们要看到受楼市结构性变化影响较小、更具代表性的二手房数据，东莞3月二手成交均价也有环比4%的增长。
所以， 东莞均价飙升其实是市场止跌企稳，叠加豪宅拉动下的结果 。
随后，淼钧提到珠海楼市表现相当抢眼，供应量与成交量都是大湾区九城里面涨幅最大，背后原因是否与通关澳门有呢？
村长表示，这是重要原因之一。
毕竟， 澳门-珠海是港澳与内地城市联系最亲密的一对CP ，珠海本身就有不少本地人在澳门上班，通关之后他地收入水平、预期收入恢复正常，自然会促使他地考虑置业。
加上还有澳门客作为珠海楼市的客源，通关之后看房、买房渠道恢复畅通，之前压抑的置业需求密集爆发，自然推高了成交的数据。
随后，村长分析了其他大湾区城市楼市数据。
譬如佛山，今年3月新房的网签量已达到了近1年的峰值，也是近4年第二高位。虽然未恢复到疫情前的水平，但已经高于2020年同2022年。
二手房方面则更夸张，3月网签量去到近6年的新高，近13年第二高，仅次于楼市最火爆的2017年 。
村长认为以上数据变化，主要是益于佛山限购政策的放松。 从去年年底开始，佛山陆续取消限购 ，到今年第一季为止，市场经过两三个月的拉客蓄客，其实是吸纳了不少外地客户，譬如广州市民过去买楼。
同时，意向买家看到楼市稳定向好，买卖双方一拍即合。所以无论是新盘开盘，抑或是二手业主出售，放开限购，去化速度大大提升。
同样值得关注的，还有惠州。
3月，惠州房价环比保持正增长，同比跌幅持续收窄，虽然不像东莞、佛山有好明显的回暖，但起码止跌了。特别是新房， 3月网签9400套，也创下21个月以来的网签量新高 。
除了住宅，今年的商办市场也有明显的回暖。
村长指出，相比住宅，商办市场与社会经济活跃度、民众收入的联系程度会紧密。
因为住宅往往会与孩子读书、家庭结构变化等挂钩，是刚性的需求。但上班物业就不一样了，无论买家是企业还是个人，之所以会考虑买写字楼、公寓或者商铺，一定是基于自己有闲钱，而且看好这个地点以后的升值空间。
所以看到 广州一季度的楼市数据，商办物业表现要比住宅更加抢眼 。以公寓为例，3月成交量的涨幅达到180%，去化明显提速，大宗交易开始活跃。
除此以外，商铺和写字楼也是一样，市场出现明显复苏趋势，批量同整栋交易的情况有所增加。
02
五一能否再现火爆行情？
“五一”向来是楼市的销售旺季，也是全年楼市的风向标。那么，今年“五一”楼市行情会如何呢？
村长认为，今年五一的人气以及想象空间，一定会比以往三年要好，加上国家政策对房地产的支持，整个行业和市场预期会一个较大提升。
就以广州为例，距离假期还有半个月，已有不少楼盘开始“抢跑”，开盘或者加推新货。价格方面则比较接地气，部分新盘更是“加量不加价”，产品配置都给出了更高诚意。
像是天河五山板块的全新盘世纪金源·天河源筑，其交标便是同价位新盘中比较高的。厨房部分甚至配置了碳晶板，以改善广州回南天厨房潮湿的问题。
但是，今年五一要想回到疫情前的水平，或者出现类似2009年、2015年的大行情，机会比较渺茫。
村长分析认为，2009年与2015年是社会面对于房地产投资热情最高的时期。
但经过这几年，“房主不抄”的主基调已经深入人心，大家的风险意识也有所提高，所以哪怕放下市场环境有所回暖，大部分买家入市前都会习惯性地多对比、多考虑。
加上广州深圳，限购限贷政策目前没有松动迹象，市场预期难以出现质的变化。如果是二线城市，譬如东莞佛山惠州，能够释出的利好、刺激都已经悉数出台。
所以，目前 楼市的复苏没办法再靠政策来刺激了，更多要以经济基本面的好转来带动 ，但这点是需要时间的。
针对“五一算不算今年买房好时机”的提问，村长认为大家不妨在假期出来走一走，踩踩盘。哪怕短期内没有买房打算，去售楼部参加下亲子活动，了解一下最新市况，看看最新的户型设计也是好的。
至于是不是要购房，还得分情况去讨论。
假设是豪宅买家，建议再等一等。因为接下来天河、海珠有好几个新盘准备亮相，今年豪宅市场，只要有钱，不愁没有好房，所以买家无需着急。
然后是改善客，预算在500万至1000万之间的买家，村长建议五一可以入市。
就目前来看，市中心总价在500-1000万的新盘，去化速度、加推涨价幅度是比较强势的，对应客群出手也相对果断。所以对于改善买家来说，只要价格合适，符合心里预算就应该要入市，再等下去，相同楼层和坐向的单位，可能只会更贵。
最后就是刚改和刚需客，这部分的买家应该要密切留意心水项目价格变化，但不要着急买。
毕竟，广州刚改刚需项目去化压力是最大的，预计到年中、金九银十或者年底这些业绩冲刺节点，这类楼盘会释出更大的折扣。
除了看新房，村长建议刚改刚需买家趁假期这几天，找中介看看二手房。
因为 现在的二手市场依然是买方市场，有较大的议价空间 ，要是遇上急卖的业主，可以省小几十万。
接下来，淼钧就粉丝比较关心的问题向村长请教，譬如作为改善型的买家，优先关注哪些板块新盘？
村长总结，第一要看购房者自己的活动范围，通勤时间是首先要考虑的。
另外，也要考虑家庭成员会不会有其他需要，譬如小朋友读书，因为小朋友读书是没办法延后的。
村长就以自己个人经历为例，由于小孩马上就要上小学了，为了学位，过年以后他才把户口从黄埔区迁到番禺区。
但在最近，现住小区中鼎君和名城珺合府配建九年一贯制学校，规划36班小学（横沙2C地块小学）和48班初中传来了好消息。加上这些年，村长和家人已经习惯了老黄埔的生活范围，思虑再三之下，又在本周把户口迁回来。
结合自己亲身经历，村长表示好多改善型家庭买房，无非就是围绕通勤、小朋友读书这两点去考虑的。
如果以上两点都不成问题了，建议选市中心热点区域，有几个特征的，包括重大项目密集落地，配套加速兑现，能够聚人气和企业的地方。
具体来讲， 像是白鹅潭，老黄埔，科学城都是不错的选择 。
当然，还有天河区和海珠琶洲，因为新盘太过稀缺，无论房子是在什么位置，价值下限以及升值空间都绝对是高于全市平均水准之上。
既然讲到琶洲，最具代表性的琶洲南TOD，目前最新一期单价已经去到16万。
那么这个价格，还值得买家入手吗？
村长分析，最新一期三栋是琶洲南TOD的楼王，位置最好，建面约325㎡大平层也是整个项目最大的户型，不差钱的买家可以冲。
至于16W单价值不值得追，还看买家用多长的时间去做考量。
毕竟像是这种几千万以上的豪宅，由于门槛超高，客群相对较窄，买得起的人始终是非常少，所以对比改善级项目，豪宅短期流动性反而是比较差的。
加之最新一期，也是琶洲南TOD的最后一期，未来一段时间也未必会有新的刺激推动价格进一步上涨。
所以，如果买家用三五年去衡量，16W值不值得追，村长认为有待考证，道理就像珠江新城的二手房都，今年涨得太猛，未来两三年难免会滞涨。
但是，如果用八至十年的时间去做考量，16W买琶洲是值得的。
毕竟保利天悦，10年楼龄的二手房，成交价格已经站稳16-18W。未来，琶洲南TOD进入二手市场，价格依然有很大想象空间。
以上便是本期《湾区楼市焦点》精华内容，感谢大家对节目的关注以及支持，想要了解更多关于未来广州楼市发展以及整个大湾区楼市发展，可私信掌牛哥一起聊聊。
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