现在的合肥楼市，价格越来越贵，产品越来越卷，户型越来越大。之前，提到改善，大家头脑中首先想到的是滨湖、高新。可现在，合肥改善遍地，县城都开始做200多㎡的大平层。

(相关资料图)

肥西名邦上河印，最小户型140㎡，主力户型200㎡；肥东和睦湖壹号最大户型更是做到了225㎡。这在之前，根本不敢想象。

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截止到7月份，合肥今年诞生32个纯新盘（不包括租赁、安置、城市更新等），其中22盘已释放户型面积段，仅3盘将起步户型设置在100㎡以下，且都是县域产品，合肥主城的门槛已经达到了100㎡以上。

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滨湖起步户型飙到120㎡，200㎡大户型比例增多；蜀山、包河、高新等均在攀高；县域同样掀起大户型之风，以名邦上河印为例，在肥西主城板块，最小户型140㎡直接刷新肥西在售新房起步户型记录，主力户型200㎡也超过了肥西市面上的新房。

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名邦上河印建面约200㎡户型示意图

是谁给了开发商勇气？

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价格门槛攀高+大户型盛行，有人说是开发商驱利，通过大户型减少房源套数，缩短去化周期；也有人说是开发商取巧，大户型更容易设计产品。大户型+门槛拔高，诚然有开发商的助力，但也离不开楼市的大多数。

1、政策鼓励改善需求

楼市的走向，不是开发商一方可以左右的，它们只能算顺应者和推动者，但很难充当决策者。

无论是多孩家庭购房政策、认房不认贷、限购政策趋松，对改善性需求的支持，还是竞品质拿地、试点“第四代住宅”，对产品力的高要求，都为改善客群创造条件。

2、供应跟着需求走

开发商拿地前后进行大量市场调研，根据需求设定楼盘定位，大户型走俏已成趋势，产品力足够好的前提下，改善客群对价格抗性并不大。刚需客群受制于预算，更倾向选择其他板块新房或同板块次新房。

以瑶海某楼盘为例，大户型不够卖，而105㎡小户型去化缓慢，给后续楼盘提供参考，纷纷提高大户型占比，以迎合市场需求。

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让人感到诧异的当属肥东华盛和睦湖壹号，建面约116-225㎡。毕竟，肥东在售楼盘主打刚需低总价，户型偏小，100㎡以下户型选择较多。这一波差异化，能否赢得地缘性改善客群的认可，仍需持续关注。

3、买房回归居住属性

买房不再躺赢，投资退场，房住不炒，更多地考虑生活的舒适性，比如户型、装标、公区建设、园区等，倾向于置换房产选择更优质的新房。

4、房价仍很稳

这一波房价格局已重塑，不考虑装修或毛坯，较此前约上涨2000-3000元/㎡，具体视板块而定。总的来看，新旧项目接力入市，整体价格拔高在合理范围之内。

结 语

2020年至今，合肥楼市的主力军一直是改善客群，若没有足够差异化的作品亮相，很难进一步吸引改善客群。而新房中的低门槛越来越少，新房市场的改善购买力是否具有持久性，留给刚需的机会还有哪些？开发商卷示范区、卷产品力、卷户型，不妨也优化一下产品结构，兼顾刚需、改善需求，更利于合肥楼市健康发展。