作者：余飞
8月1日，央行官网公布了“中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议”的新闻通稿。
【资料图】
其中涉及到房地产的，主要有三个内容。
01
支持保交楼
会议提出：
推动重点机构风险进一步化解。加快金融稳定保障基金积累。更好发挥存款保险功能。构建分级分段的银行风险监测、预警和硬约束早期纠正工作框架。延长“金融16条”有关政策适用期限，支持民营房企发行债券。加大保交楼金融支持力度。
这一段是针对房企融资的支持内容，是对之前央行宣布对去年发布的“金融16条”内容中两条内容有效期延长的重申。
当下的房企的日子都好过，7月百强房企的销售金额创近年来新低，同比环比均遭遇了大跌。
同时，7月份Top50房企销售金额中，环比保持正增长的只有两家，1家缺少数据，余下47家全部下跌，环比腰斩的房企就达到了10家。
销售回款是房企当下现金流的主要来源之一，面对不断冷却的市场，房企债务压顶，资金受困，保交楼压力越来越大。
2022年11月以来，为加快推动房地产风险化解，央行和原银保监会发布“金融16条”，明确允许房企债务展期并加大对房企融资支持力度，同时推出了3500亿元保交楼专项借款，设立了2000亿元保交楼贷款支持计划、1000亿元租赁住房贷款支持计划。
但这点钱，对于庞大的问题房企来说，仍是杯水车薪。想要完成保交楼的重任，还是得依靠政策引导房企，通过降低融资门槛，来化解。
但在政策执行力度上，仍不够完善，虽然有金融16条作为支撑。
根据机构统计的75家典型房企数据来看，2023年上半年地产信用债发行主体仍以央企和地方国企为主，国企融资占比约92.60%，半数民营房企在上半年没有债券融资。
民营房企的融资渠道，仍没有打开。
民营房企融资难，仍是制约保交楼进度的难题。虽然去年以来，除了中央对房地产设置了专项纾困资金，以郑州、武汉为代表的地方性房地产纾困基金也成立，但金额少之又少。
根据财新爆料：
在郑州及武汉，“保交楼”银行端配资分别主要依靠中原银行、郑州银行和汉口银行三家当地城商行。截至2023年一季度，三家银行在各自所在城市投放的纾困资金总量约为300亿元。
作为去年楼市风波的两个主要阵地，武汉与郑州问题楼盘压力最大，保交楼压力不容忽视。
这一点不是依靠着少量的纾困资金能够解决。
根据克而瑞的追踪报道：
2022年年末，武汉、郑州、西安等32个城市中的290个停工楼盘，真正全面复工的仅占比两成。
有趣的是，去年10月份，郑州官方居然还宣布，147个已售停工、半停工楼盘，有145个全面实质性复工了。
去年楼市风波以来，保交楼已经变成了中央明令的任务，是政治任务，也是稳定房地产市场，稳定民生的重要任务。
这一问题不解决好，缺少复苏的底座。所以，应该当成推动房地产市场健康发展的首要任务。
而要解决好这个问题，政府自掏腰包，终归是杯水车薪，尤其是当下各地都面临较大地方债压力的背景下。所以，还是得以政策为引导，利用市场化的手段来化解。
本号认为，可以有4个方向：
第一，推动有实力的央企国企和头部房企，以及AMC机构入局问题项目，乃至接盘问题房企。
这种模式，只适合资产大于负债的房企与项目。毕竟房企和AMC都不是慈善机构，接盘肯定只有能赚钱才行。
第二，地方政府自掏腰包去化解房企库存压力。
近年来，一线与强二线城市都在大力推动保障性住房。其实，直接从房企手中购买库存房效果更快。
去年有不少城市也这么做过，比如郑州、苏州、开封、湖州、武汉、温州、新疆阿勒泰地区等。
2022年8月，郑州地产集团面向全市以公开招投标的方式征集收购四环以内10万套存量房源，用作人才公寓。
2022年10月，苏州对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房，主要也是用于人才房和保障房。
2022年11月，开封一口气回购了恒大兰考县的1050套房子，作为保障房。
以上两条，都只能是辅助，做一些修修补补的工作，真正要解决保交楼难题，还得是后面这两条。
第三，降低民营房企的融资门槛。
去年发布的金融16条，其实就是对房企融资门槛的全面放松，但上面也已经说到，利好的只有一小撮房企，特别是只利好国企央企。
不差钱的不愁钱，差钱的反而筹不到钱。这就是尴尬之处。所以，下半年要做好对民营房企的融资工作，降低他们的发债门槛，银行融资门槛。
当然，同时也要把握好风险监控。
除了债券融资、贷款融资外，地方城市最需要给房企放宽融资的渠道，是取消限跌令。
房企在诸多融资通道关闭的背景下，销售回款是他们仅有的渠道。但是这一渠道被限跌令给堵住了。
很多房企，在目前这样的背景下，其实是想通过降价让利的方式来跑量。降价对于房企来说，只是少赚点，但能快速回款。
但是，去年以来有二三十个城市发布了限跌令。有些城市虽然没有发布，但也不允许房企降价太狠。比如今年上半年的昆山，两个项目降价太多，被喊停了。
我在文章中早就说过，楼市最怕的不是降价，而是僵持。这种环境下，非要犯犟，阻挡房价下跌，房企会更难生存，土地也更难卖出去。
第四，逐步推动现房销售。
以上三条都是解决现有的问题，而逐步推动现房销售，则是防范问题再现。
一手交钱一手交货，是商品成交中最基本的原则，但这个原则在房地产市场中偏偏不适用，这是问题楼盘的根源之一。
只有解决这个问题，才不会有第二场楼市风波出现。
02
降首付要来
央行通稿中还提出：
因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。
这一条是前些天住建部对下半年楼市松绑提出的三个方向之一的再次重申。
效果不会有很大。
因为降首付、降利率，去年各城市基本都用过，可以说去年除了一线与极少数强二线城市没有降首付外，都降低了，或明降或暗降。
至于降利率，所有城市都降了个遍。但效果并没有。
逻辑很简单，降首付的主要作用，是加杠杆。看似降低了购房门槛，但却加重了贷款负担。
现在这环境，就业与收入充斥着较大不确定性，有房贷的都在腾笼换鸟，降低负债表。想购房的也在犹豫，不愿背负房贷过后半生。
这种环境下，决定了降首付的作用非常有限。
当然，如果一线城市首付下降，会推动一波成交量。北上广深都已经表态，接下来会调整政策，更好满足刚性与改善群体住房需求。
目前一线城市中，北京、上海首套房首付是35%，广州、深圳是30%。得无房无贷款记录，有贷款记录另说。
比如，深圳方面无房有贷款记录，首套房首付就得50%。
住建部前两天强调的三个放松调控方向之一，就是取消认房又认贷。
这一招若实施，对于一线城市的首付下降会很明显。由于一线房企高企，在一线工作的人，很多都在老家有房，有房贷记录，如果在深圳买房，就得50%首付起步，这让很多人望而却步。
如果认房不认贷，这部分人的首付立刻就变成了30%，的确能够推动一波成交。
但这些成交不足以撼动房价下行的趋势。因为当下房地产遇到的问题是系统性的问题，包括保交楼、房价高收入低、居民负债表太高、失业率高企、信心与预期缺失等等。
其中高房价与低收入之间的鸿沟天堑，是关键中的关键，这一条让很多人只能是空有需求没有实力的无效需求。
今年二季度开始楼市猛回头，就是这个原因导致需求上的青黄不接。
正如本号强调的，现在上至中央下至地方所有的举动，都是为了阻挡房价硬着陆，是为了让房价跌得慢一些，改变不了房企下行的趋势。
人口见顶下降，城市化速率见顶放缓，新生儿人口一年比一年少，收入和就业不确定性加大，高房价与低收入的鸿沟没有缩小，供大于求。
当下楼市面临的是一个系统性问题。这些利空因素，正在全面施压楼市，这一轮调整周期时间不会短。
03
存量房贷利率终于要降了
央行提出：
指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
这一提法和7月14日中国人民银行货币政策司司长邹澜的提法有本质区别。
7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜提出：我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
当时只是鼓励协商，现在央行文件明确定调，要指导它们调整。前者是好商好量，后者则是直接下达行政命令。
这也意味着，千呼万唤的存量房贷利率，接下来肯定会下调了。
而央行终于明确要下调存量房贷利率，大背景是提前还贷潮愈演愈烈。
去年以来房贷利率不断下调，但存量贷款始终岿然不动。
老业主们成了房贷利率的高位站岗者，虽然后来搞了一个LPR，利率一年一调整，但合同之下的房贷利率，是有加点的，高位站岗者们的加点数超高，整体利率仍很高。
以一套纯商业贷款100万的房子，贷款30年为例，看看利率高位站岗者与当下买房人的利息变化：
2014年，房贷利率6.15%，总利息119万，月供6092元；2022年，房贷利率4.25%，总利息77万，月供4919元；2023年，房贷利率3.8%，总利息68万，月供4660元。
总利息相差51万元。这让老业主们怎么坐得住，于是呼吁存量房贷利率打折，从去年开始，望穿秋水，望眼欲穿。但迟迟没见行动。
在这种背景下，叠加大环境中的不确定性，让很多老业主们选择了，要么提前还贷，要么转贷。
于是，压力给到了银行。
红塔证券披露，存贷款利率倒挂、房价上涨预期不再，以及居民收入预期偏谨慎下主动收缩杠杆等因素使居民提前还贷行为增加。5月以来RMBS条件早偿指数明显升高。
面对这种局面，银行方面搞了一些小动作，不如不能通过APP申请，要提前预约排队之类的。
但阻挡不了浩浩荡荡的提前还贷潮。要解决这个问题，唯有降低存量房贷利率，平衡老业主的心理，方可。
这事，在昨天的会议上，终于定下来了。
至于降多少，要等后续具体细则文件出来。
有业内人士给出了预测，可以参考一下：
当前银行存量按揭利率约为4.7%左右，假设存量按揭利率下调70bp降至新发放利率4.0%左右的水平，按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，我们估算可降低借款人月供约400元（约7%）
