外滩因何而美？建筑必然是其中一个答案。外滩的建筑基因又是什么？英国著名建筑事务所福斯特在介入外滩第二立面更新之初，曾进行大量国际案例和实地研究，并得出一个答案：那些底蕴深厚又富有魅力的城区，都有着人性化的尺度，外滩也是因此而美。

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作为上海最具知名度的历史文化风貌区，外滩第二立面迎来全面焕新。可在当下，城市更新远远不是修房子这么简单，它的目标更多元、考量更复杂。以外滩为例，把美的建筑基因传承是必须，但怎样兼顾区域功能更高能级，土地利用更加高效，民生福祉得以增进，街区巷道更具活力，还要让企业主体能够参与，投入产出更加合理……

解放日报·上观新闻记者从上海城市更新可持续发展论坛上获悉，为了探索可持续的城市更新模式，上海创新机制，推出责任规划师、责任建筑师和责任估价师“三师联创”机制，在外滩第二立面等10个更新单元中试点。它将破解哪些痛点，又将带来什么改变？

城市更新当下的瓶颈

“新机制试点的10个重点更新单元，体现了上海城市更新面临的复杂性和挑战性。”上海市规划资源局相关负责人说。10个单元包括外滩第二立面、老城厢、徐汇衡复、静安石门二路片区，既有迫切需要改善居住环境的旧改地块，也有历史积淀深厚的风貌保护区域。

外滩是其中典型。在中国科学院院士郑时龄看来，外滩是上海这座城市的“蓝宝石”，是全市唯一的国家级历史文化街区，非常宝贵。可底子再好，也存在问题。外滩的单日流量为40万人次，主要集中在沿江一线，即外滩第一立面，很少有人走进第一立面背后的街区。

究其原因，是外滩第二立面带给人们的距离感。有数据显示，外滩历史文化风貌区涵盖30个历史保护街坊，177栋建筑建于新中国成立之前。20世纪90年代以来，虽然第一立面的临江老大楼经过置换改造，引入了一批金融要素市场、功能性机构和总部经济，但是第二立面的诸多问题随社会发展逐步显现，权属关系复杂、建筑普遍缺乏养护、业态功能分散、使用效率不高、慢行系统缺乏。这些问题外化在空间上，则为活力不足，没有吸引力。若不焕新，外滩就很难真正打造成为世界级金融文化中央活动区。

诸如外滩第二立面这样的城市更新单元，任务重、压力大，不仅仅因为它们普遍是城市或区域地标，而且因为更新要涉及方方面面，或需要大刀阔斧输入新业态新功能，或需要四两拨千斤带动周边共同发展，或面临短期资金投入的压力，或需要考虑长期运营的效能。“城市更新进行到现在的阶段，不光是一个规划师、建筑师或一个评估师单一学科单一门类单一专业的问题，需要全要素、全专业来参与。”北京市建筑设计研究院有限公司总经理、全国工程勘察设计大师张宇说。

从“串联”变成“并联”

记者从市规划资源局了解到，“三师联创”机制指的是发挥责任规划师对于城市更新谋划、协调、统筹的重要作用，发挥责任建筑师对于强化设计赋能、破解技术瓶颈、优化审批流程中的主导作用，发挥责任评估师在城市更新“强资信、明期权、可持续”模式中的支撑作用。

“传统的城市更新是串联体系，规划为先，建筑师必须在区域规划的大框架之下发挥，很难充分挖掘区域价值。”福斯特建筑设计事务所建筑主任印鸣说，“三师”联创就是把串联变成并联，规划师、建筑师、估价师能够充分沟通，彼此启发，不断优化细节和指标，最终得出一个成熟、经济、可持续的更新方案。

“外滩不仅是经典的，还要是当代的、未来的。”外滩第二立面单元责任规划师、同济大学建筑与城市规划学院教授周俭说，从规划层面来看，要保护经典建筑，再造海派典范，凸显外滩经典的天际线轮廓，但也应该植入更多新的建筑和空间元素。“如何处置新旧建筑和空间的关系，控制沿街天际线走向，就需要规划师和建筑师充分对接和沟通。”

经过双方充分协商，福斯特建筑事务所也拿出了令人惊艳的设想方案。高级合伙人科林·怀特告诉记者，第二立面焕新应当要延续外滩建筑基因。在他看来，外滩的建筑基因在于宜人尺度。如，建筑平均高度40米，天际线连绵起伏，建筑界面连续，首层之间可连通，高密度、高覆盖率，建筑基底尺寸合理。焕新的目标，要把目前缺失外滩基因的部分补全，提供一个能够打造世界级金融文化中央活动区的完整格局，形成拥有外滩基因的风貌和气质的城市形象。“在此基础上，引入各种复合功能，形成一个24小时的多元工作生活生态圈”。

城市空间的价值，不能以单一的土地价格来评估。英国金丝雀码头、国王十字车站街区之所以能成为全球更新标杆案例，长久焕发活力，不仅仅得益于设计理念，而且和背后的城市更新内在机制紧紧相关。在土地房屋资源估价方面，不单纯考虑土地，而且综合考虑功能、空间、历史人文等多元素复合，多要素融合特点。

上海城市更新进入了可持续发展的模式，面临了更复杂的存量资源的评估形势。上海的责任评估师也较以前有了最大转变——责任链条向两头延伸。“一方面，我们要综合判断城市哪些区域需要做城市更新，另一方面，需要在城市更新完成之后，通过多元指标的模型来评估，更新是否达到了预期效果。”上海市地质调查研究院地价所所长曹玲燕说。

所谓的多元指标模型，区别与传统房地产评估模式，不是以土地价格为主导，而是将区域内的民生保障、历史人文、社会活力、经济促进和环境提升等各类要素进行量化，综合考虑。基于这一模型，可以对城市更新项目的投入产出进行评估，对未来的发展进行预测。“简单来说，我们是考虑城市目标的综合性和资源资产价值的综合性，把城市更新项目从促进经济可行向综合可行的方向进行转变。”曹玲燕表示。

更广泛社会力量参与

“三师联创”机制，在一定程度上改变了传统的城市更新实施体系，但不意味其他主体就不需要提前介入。郑时龄等专家呼吁更广泛的社会力量参与，集中全社会的智慧和力量来推进全市域、全类型、全周期、全链条的城市更新可持续模式创新。

比如，城市规划和设计也要充分考虑后期开发、运营的实际问题。“在实际运作中，我们发现，在成熟商业街区打造步行街，更能彰显活力。因此，规划要打造活力街道，就需要允许一定的商业布局，才能带动人气有效长期集聚。”长期深耕上海城市更新瑞安房地产规划发展及设计部总监陈建邦建议。

上海市规划资源局表示，将以规划导向为核心，通过责任规划师、责任建筑师、责任评估师等多专业技术团队集成创新，围绕可持续发展全过程，量身定做全流程的政策举措。核心关注公共利益，坚持可操作、可落地。突出高品质设计对于未来地区发展的辐射驱动和核爆作用，实现资源、资信、资产、资金贯通，彰显城市更新行动的极化、盘活、整合、重组、再塑作用。

在“三师”联创试点项目基础上，不断优化上海城市更新可持续模式规划资源相关举措，完善全流程、全要素、全周期覆盖的系列政策文件，以点带面，推动城市更新高质量发展。