21日，中指研究院发布报告称，9月房企融资总额跌至谷底，单月融资总额跌至千亿以内，降幅超四成，单月融资规模同比连降7个月。传统融资渠道中，信用债、海外债、信托融资平分秋色，ABS发行归零。此外，十余家房企海外评级或展望被下调。

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单月融资总额跌至千亿以内，行业平均利率微升

中指研究院监测，9月房地产企业融资总额为911.6亿元，同比下降43.8%，环比下降22.3%，单月融资规模同比连续7个月下降。行业平均利率为6.30%，同比持平，较上月上升0.79个百分点。2021年1-9月，房地产企业共融资15252.3亿元，同比减少17.0%；9月单月占比6.0%。

报告指出，9月行业融资额继续大幅下滑，行业周期下行和个别房企的风险暴露引发金融机构对投资行为更为审慎。此外，ABS 9月暂停签发，是融资规模大降的主要原因，表明监管对房企表外负债的融资模式已经警觉，持续大半年的ABS发行热潮逐渐退去。

中指研究院称，今年融资窗口期已过，融资态势持续走低。10月15日，央行在金融统计数据新闻发布会上表示，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，主要银行应准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放。这被视为行业信贷压力有所缓解的信号，四季度融资情况或有所好转。

传统融资渠道平分秋色，ABS发行归零

从融资结构来看，数据显示，9月信用债规模占比36.0%，海外债占比29.1%，信托融资占比34.9%，ABS融资占比0%。9月传统融资模式基本平分秋色。

具体来看，房地产行业信用债融资同比下降43.6%，环比下降31.1%；海外债融资同比上升11.9%，环比上升831.3%，主要为8月发行额过低所致；信托融资同比下降54.2%，环比下降36.3%。9月海外债发行回暖，信托融资跌幅较大。

报告称，ABS的断发给9月房企融资带来较大的震动。今年以来，不少房企在压缩有息债务规模的同时，积极寻求其他途径补充资金，发行ABS便是其中之一。2021年1-8月，房地产行业ABS共融资3228.8亿元，同比增长37.4%，月度同比增速均值达67.5%；在行业总融资规模中，ABS占比22.5%，而去年1-8月占比仅为13.4%，一年时间ABS的融资地位提升了9个百分点，成为房企融资的新渠道。

具体从结构来看，供应链ABS一直为ABS中最主要的融资类型，今年1-8月共融资1811.8亿元，占ABS融资的53%；CMBS/CMBN为房地产ABS发行的第二大类，共发行约883.0亿元，占比25.8%，排名第三的类型为购房尾款，共融资408.5亿元，占比12.0%。

中指研究院表示，供应链ABS是将房企对上游供应商的应付款作为基础资产，将其证券化的融资产品，原始权益人为供应商，因此对房企来说并不增加新的债务，属于使用经营杠杆缓解财务杠杆压力的行为。CMBS/CMBN是以商业地产的抵押权为基础资产，以商业地产未来产生的现金流为偿还来源；购房尾款是以基于预售而产生的商品房买卖贷款，是未来的金融债权，二者融资金额不会直接增加房企的有息债务，但实际上由此产生的或有负债仍然存在。ABS的发行并未缩减房企潜在的风险敞口，从监管角度来看仍应划归监测范围之内，因此8月ABS突然急速转冷，环比大降70.6%，几种发行方式均受到重创。9月，发行量归零，为年初以来火热的ABS融资浇上了一瓢冷水。

从累计融资额来看，1-9月，信用债融资4671.7亿元，同比下降11.0%；海外债融资2539.8亿元，同比下降30.6%；信托融资4812.0亿元，同比下降32.5%；ABS融资3228.8，同比上升37.4%；总融资额较上年同期下降17.0%。其中海外债、信托发行额度同比均下跌超30个百分点。

累计平均利率同比下降，房企融资成本压力缓解

从融资利率来看，9月发行的信用债平均利率为3.96%，同比下降0.85个百分点，环比下降0.12个百分点；海外债平均利率为7.83%，同比下降0.27个百分点，环比下降3.56个百分点，受风险偏好影响，当前信用级别高、流动性充足的企业成为海外债发行主力，融资利率有所降低。信托融资利率托融资平均利率为7.42%，同环比无明显变化。

从累计值来看，2021年1-9月累计融资总额的平均利率为5.58%，同比下降0.76个百分点。其中信用债累计平均利率为4.37%，同比持平，高于单月0.41个百分点；海外债累计平均利率为6.67%，同比下降1.10个百分点，低于单月1.16个百分点；信托累计平均利率为7.27%，同比下降0.43个百分点，低于单月0.15个百分点；ABS累计平均利率为3.96%，同比下降0.43个百分点。

多家房企海外评级遭下调

从企业融资动态来看，报告称，自8月以来，有十余家企业海外评级或展望被评级机构下调，提及最多的因素为当前行业不确定性增强，内房海外债市场波动幅度较大，未来海外再融资可行性下降，企业当前的流动性不足以支撑未来到期债务。海外债通常以“借新偿旧”的方式置换到期债务，海外市场波动必然阻碍新债的发行。

中指研究院表示，2022年恰逢海外债到期的主要年份，年度到期债务约3620亿元，高峰期在1月、3-4月、6-7月，上半年偿债高峰密集，资金需求上升，房企只能动用内部资金偿还债务，使得本已吃紧的流动性再度承压。境外融资渠道不畅、信用风险敞口增加成为房企评价下调的最主要因素。此外，盈利能力减弱也是房企调级的诱因之一。运营能力下降是造成盈利下滑的主要原因。有的企业主要经营区域位于发展潜力不大的地区，在当前市场下行阶段，销售能力难有突破，回款不力。有的企业受融资收紧影响，抽调资金偿还债务，从而影响扩张及日常经营活动，造成运营能力减弱。

为应对房企海外债市场大幅波动，多家房企主动发起回购，一方面对稳定投资人信心、缓解市场压力起到积极作用，另一方面也展示了自身的实力和流动性承压能力。随着房地产贷款政策触底回暖，房地产信贷投放有望提升，将有利于四季度开发及销售回款提速，减缓房企海外债到期偿还压力。

从典型房企债券发行来看，9月世茂融资额度最高，合计人民币67.8亿元，平均融资利率4.8%。

具体来看，典型房企中信用债利率最高的为金科发行的10亿短期融资券，利率为6.8%；最低为苏高新发行的2.4亿短期融资券，利率为2.35%。公开发行的海外债方面，利率最高为正商集团发行的1.6亿美元债，票面利率达12.5%；最低为世茂发行的2年期债券，利率为3.975%。