一线城市终于开拆楼市政策“礼包”？

8月30日一早，广州率先官宣落地“首套房认房不认贷”，当日晚间，深圳紧急宣布加入“认房不认贷”阵营。

(相关资料图)

据深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行、国家金融监督管理总局深圳监管局三部门发布的“关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知”。其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。通知自2023年8月31日起施行。

随着两大一线城市跟进“认房不认贷”政策，不少市民也针对该政策提出不少问题，南都·湾财社记者就市场关注的焦点问题采访了多位业内人士。

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政策对深圳居民来说有哪些利好？

本质而言，该政策最直接的利好，便是在深首套房购买门槛的降低。

深圳此前执行的政策为“认房又认贷”，对于购房者来说如果想要用3成首付购房，需要其家庭名下在深圳既没有住房又没有过贷款记录。

而“认房不认贷”的政策，从字面意义上来看，购房者如果想要用3成首付购房，只需要保证家庭名下在深圳没有住房即可，即便在银行已经登记过贷款买房的信息也没有关系。

那么，政策落地后，首套房买房门槛具体能降多少？假设你是在深圳需要置换的购房者，卖掉家庭唯一的房子后，即便名下无房，政策前的二套房首付比例仍需要5成，即500万总价的房子，首付需要缴纳250万；而政策后再购房，你的首付比例将降至3成，只需要缴纳150万，购房需要的现金成本省下100万。

简单来说，对于有过贷款记录本地无房的购房人，此前首付比例为50%-60%，政策出台后，首付比例降至30%，贷款利率从4.8%下降至4.5%。

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哪些人群直接受惠？

深圳跟进“认房不认贷”政策之后，将会利好哪些人群？中国城市房地产研究院院长谢逸枫告诉湾财社记者，“认房不认贷”政策，直接利好两类改善性住房需求人群。

一类是本地换房的改善性住房需求人群。名下住房出售后，重新购住房的购房者，银行贷款时，可按首套执行信贷政策，首付比例与房贷利率均出现大幅下降。

二类是在异地有购房改善、首次住房需求人群。在认定住房套数上，即使外地有房，只要在本地无房，银行贷款时，同样可按首套执行信贷政策，享受首付比例与房贷利率均出现大幅下降的优惠政策。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉亦指出，都市圈的流动人口、长期居住在广州、深圳但在周边购房的年轻人或外来人口两类人群也受益于政策。

前者因工作调动到广州、深圳但在广深无房，可以认定为首套。政策对于促进大湾区都市圈的互联互通、人力资源要素流动有积极影响；后者在购买力不足时在广州、深圳周边城市买房但在广州、深圳无房。“如今这类人群有了购买能力，在‘认房不认贷’的政策下也能在广州、深圳购房。”李宇嘉表示。

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对深圳房地产市场的影响有多大？

“刚刚了解到已经有业主和开发商心态上浮，价格坚挺，建议您现在抽时间出来看下笋盘提前入手，避免后面多花成本！”在深圳“认房不认贷”政策刚刚出台的1小时内，湾财社记者注意到已有多名中介在微信发送政策消息引导购房者抓紧时间看房，同时推介有关项目。

那么政策落地后是否真的能为深圳房地产市场注入一剂“强心针”？

房价方面，有专家认为可能深圳不会出现反弹。

乐有家营销总裁孟凡振在对深圳落地“认房不认贷”的政策点评中提到，“认房不认贷”比较贴合实际的市场需求，切中了目前刚需及改善的痛点，可以满足更多合理的改善居住需求。在当前供需关系发生重大变化的背景下，该优化政策可以进一步起到稳定预期的积极作用，但并不会带来房价明显的反弹。

他同时指出，扭转当前房地产交易市场的颓势的关键因素在于，能同时解决高房贷利率及二套高额首付比例的突出问题，出台针对性强的配套措施。

成交量方面，有业内人士认为深圳交易量或翻一倍。

“涨价的业主肯定有、观望的买家也肯定有，但更多的是趁机卖房的业主、着急入市的买家。”有业内人士认为，按深圳今年成交的数据来看，“认房不认贷”的政策可能会利好50%-60%深圳购房者，交易量大概率可以在现在基础上翻一倍。

湾财社记者注意到，当前深圳楼市仍是供需不平衡的情况。据中指研究院监测数据，8月1日至26日，深圳新房住宅成交1891套/19.13万平方米，成交套数环比下降20.61%，成交面积环比下降24.48%。成交套数同比下跌17.64%，成交面积同比下跌20.16%。截至本月26日，本月新批准上市商品住宅共计5391套/52.23万平方米，推盘量环比增长45.09%，同比增长39.29%。

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一线城市会全部跟进吗？

“时隔一个月多之后，7月24日的认房不认贷政策，二线城市先行实施后，终于在一线城市广州率先落地。”谢逸枫早前乐观地预计，一线城市北京、上海、深圳即将跟进，二线城市长沙、福州同样会紧随其后。如今深圳跟进政策，也已符合预期。

严跃进认为，深圳、广州当前出台“认房不认贷”政策信号意义非常强。他预计，认房不认贷政策放松路线是广州、深圳、北京、上海，且在9月初前政策基本会落实到位。“这标志着新一轮加杠杆政策周期开启。待一线城市这一政策全部落实后，预计还有大招。”严跃进称。

南都·湾财社记者 孙阳 陈镜安