今年以来，不少人都排队提前还房贷。
这事说来也挺有意思的。
(资料图片)
以前大家都是拼命的往身上加杠杆，现在却完全反着干。
或许是三年疫情加上经济走弱，失业率上升，让大家终于明白，收入不是线性增长。
于是都尽可能减少负债，害怕万一哪天失业，自己被房贷给压死了。
不过呀，资本市场有一个规律：大众都在跟风做的事情，很可能是错的。
当年跟风买房本来就是错，现在跟风还房贷可能也有问题。
一、都还房贷了，你拿什么养鹅？
要不要提前还房贷，这其实是一个非常基础的财商问题。
很遗憾的高告诉大家，绝大部分家庭都不具备这种基础的财商知识。
判断一个人是否具备财商，只需要看他的资产是不是不断增加。
啥是资产呢？
就是 能产生源源不断现金流的东西。
通俗易懂的讲，就是那些能不断下金蛋的鹅。
比如：股票、债券、房子等等。
不过这里要注意，很多人认为房子是资产。但这还得分情况。
比如，2015年以后，租金回报率连2%都不到，而大家却用5%左右的利率贷款买房。
那么你买房子后，每个月的现金流就是流出的。所以买的不是资产，而是负债！
负债就是那些让现金流不断远离你的东西 。
有一本很有名的财商书籍叫做《小狗钱钱》
主人公的父母就是贷款买房，每个月过得紧张兮兮的，后来主人公从金先生那里赚到了一笔钱，父母就想把这笔钱拿去还房贷。
而金先生告诉小主人公，一半用来还房贷，另一半用来储蓄，以便以后有机会时买入资产养鹅。
金先生的意思是说，穷人之所以穷，就是因为他们总爱把手里的钱花光，要么是用于消费，要么是用于买自以为是资产的负债。
所以，我们必须要克制住自己，一定要累积本金用于购买那只不断产生现金流的鹅！
我再简单解释一下，假如手里100万全还房贷了，你每年确实可以少还5万的利息。但如果这100万你买到了年化收益10%的鹅，那么你每年能获得10万的现金流收入，除去还掉的5万利息，也还能有5万的净现金流流入。
然后你还可以用这5万元继续买更多的鹅。
二、关键在于你养鹅的能力
看到这里，估计不少读者会喷我了：从哪去找年化收益率10%的鹅？有这么容易吗？
所以 问题的关键在于个人的投资能力！
如果你不具备这样的投资能力，就还是乖乖还房贷吧。
当然，对于 懂投资的人来说，其实并不是多难的一件事。
比如现在中证红利指数股息率都达到了5.53%，见下图。
如果你的房贷利率低于5.5%，那么中证红利指数每年就能给你带来净现金流入。
而且呀，这还只考虑了股息。
基于中证红利现在的估值位置（PE是5.9倍），那么未来的长期收益率达到10-12%并不是多大的问题。
此外，像现在A股这样的估值水平，那几个主流宽基指数未来的年化收益率达到10%以上都是大概率事件。
不过呀，我也知道 ，基于现在股市这么 悲观的行情下 ，看到我这样说，大部分人都会骂我是个死骗子。
2021年我劝大家减仓的时候，同样被骂死骗子。
这也难怪大部分人连最基本的财商知识都没有了。
三、波动和风险是两码事
大部分人都希望获得一个稳定的年化收益率 ，比如每年都固定10%的收益。
但是很可惜， 高于5%的收益率就不可能稳定！
也就是说，收益率是波动的。
今年可能赔10%，而明年赚30%。
但波动并不等于风险，这取决于你的钱多久不用。
比如，股市虽然动不动就 跌20%，但拉长时间看，它的底部在以10%左右 的速度抬升。
所以只要你买在低估区域，赚钱几乎就是一件非常确定的事情。而要赚到这个钱，就需要长时间的等待 。
所以，我们的养鹅计划还应该有所改变。
比如，假设你未来三年的按揭还款总额是20万，而你手里有现金100万，那么你就可以先预留20万现金放银行或者货币基金里。
剩余的80万，用40万提前还房贷，用40万用来养鹅。（你可能还要考虑预留一些生活费）
以A股现在的估值水平，三年内不涨的概率几乎为0。
我们提前把3年的按揭还款先预留出来，那么就没有后顾之忧了。
如果你每个月还有工资净流入的话，你还能把鹅养得更肥！
所以呀，能不能顺利养只大肥鹅，还在于：
1.你如何看待波动和应对波动；
2.你是否有足够的耐心；
3.你的钱是否是长期不用的闲钱。
四、不加杠杆就好吗？
人们的行为往往都很极端，要么是玩命加杠杆，要么完全不加杠杆。
但这两种状态都不是理性的。
懂投资的人都知道杜邦分析。
ROE（净资产收益率）=销售净利率×资产周转率×权益乘数
负债率越高，权益乘数就越大！
那么 适当的提高负债率，是有利于我们获取更高收益的方法。
比如，巴菲特曾经也表示过，负债率在20%到50%的公司比那些完全不负债的公司要好。
如果完全不负债，说明这家公司没有什么好的项目，也找不到为未来投资的途径。
其实对于个人也是一样。
完全不敢加杠杆的人，说明他就没有多大的潜力。
关键还是在于一个度的问题。
加多少杠杆合适也是因人而异的，主要是事先考虑最坏的情况。
如果最坏的情况 发生了，也不会影响你的生活和工作，那么就是比较合理的。
此外，我们更应该考虑的是，加 杠杆的那部分资金能否产生高于贷款利率的收益 。
比如，在2005年买房，当时的租金回报率高于5%，租金回报可以覆盖贷款利息 。那么贷款买房就是一个创造现金流收入的方法。
一旦房价上涨，你还可以卖掉赚差价。
而如果租金回报率低于贷款利息，时间就是你的敌人！
不过我也要提醒一下，对于普通人而言，不要借钱炒股！
一旦借钱炒股，你的心态会变得极坏，智商会瞬间变为零！
关于杠杆，咱们可以说得更通俗易懂一些，想想看，银行愿意把钱借给谁？
还不是那些未来收入稳定且富裕的人。
要不为啥银行要审查咱们的年龄和收入情况呢？
说白了，银行投资的是咱们未来的现金流创造能力！
谁未来的现金流创造能力强，谁就能加更多杠杆。
而只要管理好杠杆的风险，富人就越来越富，大多数普通人连加杠杆的资格都没有。
但悲剧往往是普通人想方设法违规操作给自己加杠杆，结果死得更难看。
五、总结：考虑考虑养鹅的事吧
投资说白了就是一件养鹅的事。
也就是我们要不断买入资产。
何为资产？就是那些能让现金流不断流向我们的东西。
然而现实很残酷，大多数人只买了一堆负债。
最基本的财商知识就是 分清楚资产和负债。
甭管是否加杠杆，只要现金流不断流入，你就是在养鹅。
所以关键在于：
1.加杠杆的度；
2.鹅创造现金流的能力；
3.鹅偏不便宜；
4.能否正确看待波动；
5.对时间的理解。
每个人都应该尽早想想养鹅的事，而不要总让自己两手空空。
两手空空，怎么养鹅呢？
至于该不该提前还房贷，主要还是自己的投资收益率能否超过房贷利率。如果不能，那还是乖乖还房贷吧。
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