8月31日晚，央行、国家金融监管总局连发多个重要通知，市场一直期盼的降低存量首套住房贷款利率终于出台。

据计算，如果购房者当初最高是按6%左右的年利率购房，调整之后，100万30年期限的房贷，月供可从每月5995元降至5156元，最多下调840元左右。同时，下调全国商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。

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降低存量首套房贷利率

根据通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

在存量房贷利率的调整方式上，借款人既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。

协商变更后的贷款合同利率水平，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

按照通知规定，符合条件的存量首套住房贷款是指：2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。

从背景来看，降低存量房贷利率已经成为居民提前还贷潮破局的关键。“近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。同时，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，将更好地满足刚性和改善性住房需求。”人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人指出。

相关政策发布后，农业银行、建设银行等多家银行火速发布公告，表示正在积极依法有序开展存量首套个人住房贷款利率调整的准备工作，通过线上、线下多渠道提供便利服务。

利率或降低100个基点以上

存量房贷利率下调后，购房者能节省都少钱？中原地产首席分析师张大伟进行了大致的计算，大部分存量房贷发生时最低下限是4.65%，购房者当初最高是按6%左右购房，调整之后，100万30年期限的房贷，月供可从每月5995元降至5156元，最多下调840元左右。

“对于存量房贷，特别是年利率在5%-6%的购房者，很可能房贷能降低100个基点以上，但具体幅度还要视购房者与银行协商的结果。”张大伟表示。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《国际金融报》记者表示，央行提出引导商业银行下调存量房贷利率时，各大银行都做出积极表态，但一直没有落地的细则。因此，央行鼓励贷款人向商业银行提出申请，倒逼银行出台新的商业合同，置换此前的利率。

易居研究院研究总监严跃进对记者表示，这次政策非常重要，具有历史突破性。“房贷政策源于1998年租房制度改革前后，随着商品房市场和预售制度的发展不断创新，但从来没有中途调整存量房贷利率一说，所以此次房贷政策具有历史突破性。”他预计，9月上旬一些银行会推出相关的房贷合同，房贷者可以科学筹划，积极降低每月的还贷额。

2008年全球金融危机的背景下，央行也曾经下调存量房贷利率，但当时的做法是将商业性个人住房贷款利率的下限扩大，随后各银行推出“转按揭”业务，引起银行抢占存量的房贷市场。

为了更好地落实此次调整，李宇嘉提出建议：“我认为应该开放商业银行之间的竞争，比如鼓励银行用新发放贷款去置换原有银行的房贷，在存量竞争的时代，按揭贷款是优质资产，倒逼银行积极降低利率。”

此次存量房贷利率调整后，最先释放的是居民的消费能力。海通证券此前表示，最直接的影响是对消费起到积极的支持作用。因为这对于居民部门而言，相当于降低了负债成本，减少了居民每个月的月供开支，边际上对消费是有一定托底作用的。

8月31日晚间，两部门还发布了《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，包括统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市。二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。

从一揽子政策来看，李宇嘉认为，国家希望在今年接下来的4个月将房地产市场带动起来，从而实现全年房地产市场的稳定。