距离首批公募REITs上市已满两年，而REITs作为一种新兴金融产品也受到了各大机构的追捧。Wind数据显示，截至6月25日，已获批的28只公募REITs募集资金总额超过924亿元。

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机构投资者持有公募REITs占比高

公募REITs一直以来备受机构投资者的关注。在目前已获批的28只公募REITs中，无论是首发和扩募，券商均积极参与了认购行动。

近期，首批公募REITs成功扩募上市。据上市交易公告书显示，中金普洛斯REIT本次扩募发售募集资金总额约为18.53亿元（不含募集期利息），扩募发售基金份额共计4.38亿份，有效认购户数17户。其中，券商及其资管子公司等占据5席，包括渤海汇金、华金证券、中信证券、国联证券等在内的认购对象合计认购1.77亿份，占总发行份额的40.50%；按4.228元的认购价格计算，认购金额达7.50亿元。而其他认购对象背后也不乏券商的身影，如招商财富为招商基金全资子公司，招商证券则持有招商基金45%的股权。

此外，博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT两只REITs此次扩募发售的认购对象中也出现了中信证券、华泰证券、国泰君安证券、上海证券、安信证券等多家券商及券商资管产品的身影。

从投资者结构来看，公募REITs的机构投资者持有占比较高。据中金公司研报统计，截至2022年末，机构投资者持有比例平均为92.3%。从2022年末各项目流通盘前十大投资机构类型来看，券商自营、资管及保险机构占前十大投资机构持仓总额的比例较高，平均分别为43.8%、28.8%及16.9%。

谈及券商等机构投资者对公募REITs青睐有加的原因，RCREIT（REITs研究中心）主任刘洋对《证券日报》记者分析称：“一方面，投资REITs可助力机构投资者优化资产配置。REITs资产与其他金融资产相关性较低，有助于机构投资者实现资产的多元化、分散化配置。且基础设施类资产及不动产具有较高的准入门槛，REITs为机构投资者参与基础设施及不动产市场投资提供了便利渠道，有效助力其投资组合前沿向外延伸；另一方面，投资REITs有助于提升机构投资者经营稳健度，促进长期价值投资。”

看好公募REITs后市发展

不容忽视的是，近期公募REITs市场表现波动较大，今年以来，已上市的27只公募REITs产品均出现不同程度的下跌。

中信证券认为，导致REITs市场深幅调整的因素主要有三点：一是参与REITs的机构投资者尚不丰富，部分投资者对现金分派波动容忍度太低；二是宏观经济对不动产和基础设施的影响相对后周期；三是渐进发展中的REITs市场，作为大类资产而言，流动性偏低，市值规模偏小。

“近期REITs市场波动较大，主要原因在于我国REITs市场发展尚处起步阶段，市场流通盘较小，对REITs估值定价逻辑尚未成熟，对REITs定价偏差易导致价格异常波动。”刘洋认为，此外，机构投资者对REITs熟悉度较低、对其底层资产的认识理解尚未非常成熟，机构行为及偏好一致性较强。在当前流动性有限的REITs市场，受到较为单一结构的机构投资者趋同投资行为影响，从而放大了市场波动。

不过业内人士仍对公募REITs的发展持有信心。中金公司表示，相信市场各方对于现存的一些重点发展挑战已有共识。这其中包括常态化发行机制的效率优化、二级市场投资者结构与流动性优化、独立立法的推进、信息披露的进一步完善等等。

中信证券认为，当前REITs市场的估值已经具备了相当的吸引力，尤其是产权类REITs的预期现金分派率已经明显高于长端利率和部分蓝筹股票的股息率水平。

刘洋表示：“虽然近期的持续下跌，让REITs市场的景气度有所削弱，不过，随着经济复苏预期的逐步实现和REITs估值定价体系的完善，REITs的中长期配置价值将进一步凸显。”

对于REITs市场后续的发展与期待，刘洋建议，一是要推动REITs市场建立市场化的估值定价体系。完善信息披露机制，平衡公募REITs一级市场发行估值和二级市场估值，让各个环节的参与者达到共赢，从而吸引更多投资者参与；二是机构投资者要建立完善REITs投研框架、提升REITs投研能力；三是持续加强REITs投资者教育、丰富REITs投资者结构，推动REITs市场高质量发展。