本港楼市经历首季转旺、量价齐升后，逐渐转趋冷静，惟在整体经济情况改善下，预料短期横行整固后有力再展升势。差估署公布的最新数据显示，2023年4月份私人住宅售价指数报354.2点，较3月的352.3点续升0.54%，创自去年9月后的七个月新高，惟升幅收窄至今年以来最少。

楼价自今年起已连升4个月，累积上升共5.83%；至于与2021年9月的历史高位398.1点比较，楼价累积跌幅已收窄至11.03%。4月份楼价指数升幅显著收窄至只有0.54%，为今年以来最少的按月升幅，相信楼价经历首3个月弹升后，买家开始显得冷静及审慎；加上一手新盘多以贴市价、甚至低市价推盘，对二手市场楼价造成一定压力。

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5月份楼价料低位横行整固

此外，4月上旬复活节长假有不少市民外游休战，遂令楼市出现量价齐降的整固市况。相信购买力稍经积聚后，后市表现不会太差。

5月初美国再次加息，而本港普遍银行亦跟随加息0.125厘，对楼市带来一定心理影响；而且一手新盘攻势不断，开价吸引，持续抢占二手市场客源。不过，通关及经济复苏后，业主普遍看好后市，减价情况不多，故相信5月份楼价指数料持续在低位横行整固，料全月将表现平稳或微升约0.2%。

后市方面，受惠整体经济在通关后持续转活，加上港府锐意吸纳内地及海外人才来港，并大幅放宽“人才清单”至涉及51个行业工种，料相关效应将陆续在次季尾段及下半年浮现，对刺激置业需求有莫大作用。依此预计，6月份楼价指数有机会再次扩大升幅，倘能按月升0.8%，则次季整体楼价累计料升1.55%，连同首季的5.26%合计，上半年楼价有望录得约6.88%的升幅。

次季二手私宅买卖料挫22%

从买卖登记量方面去观察，二手住宅买卖在首季冲高后，来到次季似乎后劲不继。根据土地注册处资料，5月份二手私人住宅买卖登记共录得2,649宗，较4月的2,621宗微升1.1%。不过，值得留意的是，一手新盘仍然大量贴市价开售，抢去了不少二手客源，根据本行所统计的全港50个指标屋苑交投量在5月下旬成交十分淡静，因此预计6月份二手私宅的买卖登记量亦难有起色，恐按月再挫近一成，下试2,400宗的水平，连同4月份当时的2,621宗，即次季3个月合计，二手买卖登记量估计有大约7,670宗，比起首季的9,822宗减少了2,152宗或22%。

那么到底是什么原因导致二手成交转淡？二手次季表现明显跑输一手，一方面是新盘以贴市价，甚至比二手更平开价，而成功抢滩。此外，通关后首季表现畅旺，很多二手盘源已被消化，而二手业主多睇好后市，因此大都不愿意减价卖楼，甚至议价空间也不多，故令买卖双方不断拉锯讨价还价，而导致成交出现胶着状态。

（文 ︱ 利嘉阁地产研究部主管 陈海潮）

（原文刊登于2023年6月12日出版的香港《经济导报》，总3545期）