在面临对既往发展逻辑的彻底变革过程中，房地产企业精细化管理的能力以及有序“降档”的节奏，将影响到在当下竞争中的领先地位甚至于未来发展格局。
在面临对既往发展逻辑的彻底变革过程中，房地产企业精细化管理的能力以及有序“降档”的节奏，将影响到在当下竞争中的领先地位甚至于未来发展格局。
(资料图片仅供参考)
8月24日，碧桂园（2007.HK）披露2021年中期业绩显示，上半年公司权益销售金额同比增长14%至3030.9亿元，权益回款率连续六年超过90%，行业领先。
期内，公司实现有息负债总额、融资成本“双降”；在集中供地过程中也获取了低溢价且优质的资源；新业务与地产主业的协同发展效应正逐渐增强。
当日举行的业绩发布会上，碧桂园集团总裁莫斌表示，今年以来陆续发布的政策举措，都是为了促进房地产市场平稳健康发展。
“地产行业一定会永远存在，而且随着政府让行业发展越来越健康，中国的城镇化发展越来越快，这个确定性的背景下，房企的核心是提升管理能力和自身竞争力。也就是进入管理红利时代。”他续称，行业整体已步入新的发展阶段，碧桂园相信好的产品和服务是奠定企业良性发展的基础，始终坚持口碑至上，坚持长期主义，将继续践行“以客户为中心”的理念，持续提升全周期综合竞争力，努力打造“为社会创造幸福生活的高科技综合型的企业”。
碧桂园集团首席财务官兼副总裁伍碧君则表示，目前集团在严格按照“三道红线”的标准来管控报表，并将管控指标分解到日常经营活动中。其中，公司“扣除预收账款的资产负债率”一项自2020年6月份开始逐步下降，将按照计划，在2023年6月之前实现降档目标。
“三道红线”将按计划全归绿档
财报显示，截至报告期内，碧桂园营业收入同比增长27%至2349.3亿元；毛利、净利、股东应占核心净利润分别增至462.8亿元、224.2亿元、152.2亿元。
根据最新公告，今年7月，碧桂园单月实现权益合同销售金额约542.8亿元，已连续7个月实现累计同比增长，销售业绩持续稳增。
杠杆水平在进一步降低。截至上半年，碧桂园总借贷余额下降至3242.4亿元，其中一年以内有息负债占比下降至27%；期末融资成本约5.39%，较去年底下降17个基点。期内，公司发行的5.5年期5亿美元优先票据利率低至2.7%。
在“三道红线”中，碧桂园的净负债率为49.7%，连续多年保持低于70%；现金短债比也优于“三道红线”要求。同时“扣除预收账款的资产负债率”从去年的80%下降到如今的77%，将有信心在2023年中期实现该项指标进入绿档。
伍碧君在回答媒体提问时指出，碧桂园在2018年开始规划降档工作，将如期全部进入绿档，且对于利润表现不会造成影响。
“这来源于碧桂园大量的土地储备和对整体资产状况的安排。目前签约销售毛利率自去年下半年开始企稳回升，2021年新项目的利润率表现比之前更好。”她续称。
伍碧君坦言，今年以来政策层面对房企资金的收紧举措会对行业的业务经营带来挑战。但分析来看，这会让拥有优质资产的企业更具备优势，且碧桂园对于财务有精细化管理举措，因此公司面临的授信和融资成本不会有较大变化。
稳健的财务状况和经营表现，令碧桂园获得主要评级机构的认可。目前，穆迪和惠誉均给予碧桂园“投资级”信用评级，标普于2020年上调公司评级展望至“正面”。
穆迪报告指出，碧桂园的Baa3发行人评级反映了公司强大的品牌实力、多元的地域布局、强劲的流动性和穿越周期的具有弹性且稳健的运营记录。公司在中国各主要地区拥有丰富的土地储备，足以支撑未来三至四年的业绩增长。
综合来看，稳健的财务表现和评级机构的背书，将共同助推碧桂园在市场调整周期中，能以更好的状态进行业务发展，从而形成良性循环。
中信证券认为，市场对于地产企业的担心，主要是盈利能力下降和资产负债表质量的担心。但部分企业经营十分稳健，资金成本上行压力极小，综合成本线也具备优势。房地产开发行业会长期存在，但产品结构甚至是产业参与者都会发生变化。看好信用记录和业务结构适应新时代的龙头企业。
地产业务“全竞提升”进入深水区
在土地获取方面，碧桂园将持续响应新型城镇化战略，聚焦城市深耕。
克而瑞分析认为，新型城镇化仍是房地产行业最大的制度红利。未来5年常住人口城镇化率约有4个百分点的增长空间，大约5600万人将由农村迁移至城镇，期间有望带动不菲的增量购房需求，进而给房地产市场提供坚实的需求支撑。
“当前我国城镇化水平与世界上发达经济体之间仍存在一定差距，城镇化市场依旧广阔。”莫斌在发布会上表示，碧桂园近年来的销售增长趋势与我国城镇化进程表现出正相关关系，未来仍有很大空间。
财报显示，2021年上半年，碧桂园共获取219幅土地，权益总代价约884亿元。按金额计算，新获取土地中，82%的土储聚焦五大都市圈，62%分布在三四线城市。
据莫斌介绍，在首批集中供地中，碧桂园共获取土地14幅，共计权益代价171亿元，在重庆、郑州、武汉等多个城市底价摘牌，总体溢价率仅7%，所获取的土地质量明显优于第一批集中供地的平均水平。
截至6月底，碧桂园在中国内地已获取的权益可售资源约1.69万亿元，潜在的权益可售资源约4900亿元，权益可售资源合计约2.2万亿元。以此前权益销售额为基数，可维持公司未来3年以上的销售需求。
同时，公司获取的货值质量在不断提升。据介绍，从2019年开始，碧桂园获取的项目经营效益明显优于2017-2018年获取的项目，获取12个月内的平均货值转化率提高了5个百分点。
据介绍，2021年下半年公司新推权益货量约4500亿元，加上6月底带入的约2100亿货量，下半年权益可售货量约6600亿元，下半年可售资源充足。碧桂园将按照“销供回支投”进行闭环管理，预计全年去化率不低于65%。
碧桂园集团常务副总裁程光煜在业绩会上表示，在22城首批集中供地结束后，政府也在调整优化拿地政策，这些政策有利于像碧桂园这样在全国布局且主要在三四线城市深耕的房企有机会去参与一二线热点城市的项目开发和经营。
因此，公司对部分高能级城市做了试点安排，目前选择在一线城市上海、强三线城市东莞进行。“选择城市后，集团内部会因城施策进行应对。比如上海的土地市场多以招拍挂为主，因此会在做好房价、地价测算后，进行资金支持；东莞有部分的土地是通过积极参与城市更新和旧改产生的，所以我们会匹配一级旧改和城市更新的政策。”他指出。
据介绍，2021年，碧桂园连续第三年将“全竞提升”作为年度主题，进一步通过自我检视全面提升全周期综合竞争力，迈向高质量发展阶段。
目前，“全竞提升”已经进入深水区。莫斌提出，当前形势下要持续提升营销力，保证供货不脱节，实行以销定产；同时要保障销售回款和现金流，实行有序支出。各区域进一步提升投资标准、优中选优；加快推进数字化，让数字化成为企业的核心竞争力之一。
同时，今年碧桂园将继续狠抓“一率五力”，即指在合法合规、保证安全质量的前提下，做好高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力。
多元化业务2022年将大规模开花
备受关注的碧桂园多元化业务相关产品，目前已经在陆续进入市场，并与主业逐步产生更强的协同发展效应。
财报显示，期内碧桂园集团的其他分部总对外收入由2020年上半年的约人民币17.89亿元，上升62.2%至2021年同期的约人民币29.01亿元。该部分主要包括物业投资、酒店经营及其他，如智能建造、机器人餐饮、新零售及现代农业等。
莫斌介绍，紧跟国家政策方向，碧桂园重点布局了高科技地产生态链，以科技赋能驱动，机器人、现代农业等多元化业务取得阶段性成果，并与地产主业形成良好的协同效应。
地产开发方面，通过博智林机器人进行智慧施工，打造智能建造体系；借助现代筑美做装修及室内家居，形成完善的上下游产业链；在餐饮零售方面，千玺机器人利用智能烹饪技术，向社会提供富有科技感的美食；现代农业生产的农产品通过碧优选销售，同时为中央厨房提供原材料，由机器人餐厅将成品食物传递给消费者，实现从源头到终端全覆盖。
据透露，公司正在进行“拆解一栋楼”的试验，希望通过科学铺排施工工序让建筑机器人像流水线生产一样施工作业，未来将继续深耕智能建造领域，在探索中不断前行。
目前，博智林的产品规划全面升级，已完成8项核心产品线46个模块200+功能点规划。在研覆盖施工大部分流程的建筑机器人及智能产品46款，其中18款投入商业化应用，28款进入工程测试阶段。
另一方面，博智林正全面梳理建筑业务架构体系，建立以BIM数字化技术为基础的建筑产业互联网平台，已在多个项目进行试点应用并取得阶段性成果。
中国科学院院士、清华大学人工智能研究院院长张钹教授认为：“碧桂园集团在短短近三年时间里，针对BIM、装配式建筑和建筑机器人领域投入了大量的研发资源和人才，开展全面的研发，目前已经交付了大批量的机器人，已走在了全国乃至世界智慧建造和建筑机器人领域的前列。”
关于家居业务现代筑美，碧桂园方面预计将以每年10%的增长率实现销售增长，2022年销售额达到85亿元，2023年销售额突破100亿元，进入家居行业前十，其中外拓业务收入规模达到20亿元。
于2018年6月成立的全资子公司碧桂园农业公司，目前已形成现代种业、智能农机平台及装备制造、海外大农业三大核心业务板块。
碧桂园创投目前则已投资超50家企业，其中8家已成功IPO，8家已完成下一轮募资。
莫斌表示，新业务的发展会以产品研发为核心进行投入，并匹配公司主营业务的发展。
整体来看，目前创投业务已经带来盈利；在2022年，预计博智林机器人和千玺机器人都将实现全面盈利；农业和碧优选业务也将如期正常发展。
对此，中指院指出，碧桂园在地产全产业链长远布局，通过科技赋能驱动，产业投资已进入万亿级市场。凭其丰富的产业资源及线下流量，通过投资实现产业链深耕及协同赋能，提升国内大循环效能，给碧桂园带来可持续且长远发展的新动力。
