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先来看一组数据，中指研究院官方微信31日发布《2023年1-7月中国房地产企业销售业绩排行榜》提到，7月，TOP100房企单月销售额同比下降34.1%，环比下降33.8%。根据Wind数据，7月以来100大中城市成交土地占地面积同比下降31.48%，低于6月份9.07个百分点。

很明显，我国房地产市场在经历3月和4月的短暂的疫后反弹后再次陷入低谷，7月新房销售同比大降超30%，仅比一月份高，创下年内次低，而且这种低迷的趋势还在延续。

另外，中国人民银行今天发布2023年二季度金融机构贷款投向统计报告，统计数据显示，2023年二季度末，个人住房贷款余额38.6万亿元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9个百分点。这里面有新房销售低迷的原因，也有老百姓提前还房贷的原因，但不管怎样，趋势都非常严峻。

在这种背景下，7月底政治局会议正式定调，我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，房地产刺激政策将进入第二阶段。

上半年金融统计数据新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜表示“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。

昨晚中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议提到“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。

之前用词是“支持和鼓励”，现在的用词是“指导”，措词的变化意味着政策的力度发生了变化，之前商业银行基本没动作，但现在开始存量房贷利率下调已成为商业银行不得不接受的定局。

历史数据来看，2011Q2~2012Q1、2014Q1~2015Q2、2017Q3~2022Q3期间，新发放的房贷利率较基准加点较高。其中2021Q4加点幅度高达98BP（房贷集中度管控导致额度收紧）。根据，长江证券，此类贷款规模约22.5万亿，占当前房贷总额58%，目前存量加权平均利率约4.83%。

假设针对当前首套房贷款利率高于5年期LPR报价的购房者，将利率统一调整为年初LPR报价4.30%，将减少利息支出。以贷款总额200万元、期限30年、原利率5.30%的购房者为例，原月供为11106元每月，将利率调整为4.30%，月供降至9897元，每年节约14508元。

德邦证券认为，当前存量房贷年利息在 2 万亿以上，由于发放日期较近以及 2022 年地产销售下降，2021-2019 年发放的房贷利息占存量房贷利息比例最大，存量房贷利率调整可能影响的年房贷利息超 4000 亿元，即使打五折也会每年减少房贷利息2000亿元。